Что такое ЗОС в строительстве и как его получают

Дальше – подробно: кто выдаёт заключение, что надзор проверяет по ходу стройки, из чего складывается папка ЗОС и что делать при отказе. По ходу мы будем возвращаться к одной ситуации, в которой цена этой процедуры видна целиком.

К финалу поднадзорной стройки у вас накапливаются акты, журналы и схемы, но у надзора итоговый документ один. По ч. 16 ст. 54 ГрК РФ орган государственного строительного надзора после завершения строительства проводит выездную проверку и по её результатам решает: выдать заключение о соответствии (ЗОС) либо отказать в выдаче.

Удостоверяет заключение одно – соответствие построенного объекта требованиям проектной документации, включая изменения, внесённые в рабочую документацию по ч. 1.3 ст. 52, а когда ведение информационной модели обязательно – и соответствие модели. Ни готовность к эксплуатации, ни качество отделки, ни исполнение договора подряда предметом заключения не являются.

Отсюда первая граница: ЗОС получен – объект ещё не введён. Заключение лишь входит в пакет для разрешения на ввод, а решение о вводе принимает другой орган и по более широкому кругу оснований. Обратное тоже верно: без реквизитов заключения пакет поднадзорного объекта неполон, а неполный пакет – первое основание отказать во вводе.

Прежде чем разбирать процедуру, ответим на вопрос, всем ли она предстоит.

Для цеха, склада или бизнес-центра ответ почти наверняка «нужен», но правило стоит знать точно. По ч. 1 ст. 54 ГрК РФ надзор ведётся при строительстве и реконструкции объектов, проектная документация которых подлежит экспертизе по ст. 49. Корпус из примера проходил государственную экспертизу — значит, он под надзором, и заключение ему потребуется.

Работает и обратная логика: когда обязательная экспертиза объекту не требовалась, надзор за стройкой не назначается и заключение не выдаётся. В пакете документов на ввод реквизиты ЗОС занимают отдельную позицию — п. 9 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ — но только для объектов, надзор которых предусмотрен. С не поднадзорного объекта требовать заключение никто не вправе.

Есть и тонкость, о которой забывают: экспертиза по собственной инициативе застройщика надзора не включает — случай ч. 3.3 ст. 49 прямо исключён из ч. 1 ст. 54. Если проект отдан на экспертизу добровольно, ради банка или инвестора, обязанность проходить итоговую проверку из этого не вырастает.

Следующий практический вопрос — в какое ведомство ведёт эта процедура.

Искать «орган по выдаче ЗОС» вам не придётся: заключение выдаёт тот орган, который вёл надзор за стройкой. По ч. 7 ст. 54 ГрК РФ надзор работает на 2 уровнях, и уровень определяется объектом, а не желанием застройщика.

Для производственного корпуса из примера это региональная инспекция, а если бы объект попал в перечень особо опасных, надзор стал бы федеральным. Сама процедура на обоих уровнях собрана из одних и тех же норм, и вот в них авторы инструкций ошибаются чаще всего.

Поиск порядка итоговой проверки с большой вероятностью приведёт вас к РД-11-04-2006 – порядку проведения проверок и выдачи ЗОС, утверждённому Ростехнадзором в 2006 году. На него до сих пор ссылаются статьи в топе выдачи и внутренние регламенты строительных компаний. Документ утратил силу 24 апреля 2020 года – отменён приказом Ростехнадзора от 12.03.2020 № 107 в рамках регуляторной гильотины, и прямой замены у него нет: процедура пересобрана на других основаниях.

Действующая конструкция трёхслойная. Организацию надзора задаёт Федеральный закон № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре)» – это ч. 6 ст. 54 ГрК РФ. Порядок федерального надзора установлен Положением, утверждённым ПП РФ от 30.06.2021 № 1087, а региональные инспекции работают по положениям своих субъектов, построенным по той же схеме. Прежнее ПП № 54 от 01.02.2006 о госстройнадзоре тоже умерло – утратило силу с 1 января 2022 года.

Практическое следствие: если регламент, шаблон или статья оперируют «итоговой проверкой по РД-11-04-2006», перед вами описание отменённой процедуры, совпадающее с действующей лишь местами. Дальше идём только по действующим нормам – и по ним процедура начинается намного раньше, чем принято думать.

Путь к заключению открывается в начале стройки: застройщик или технический заказчик направляет в надзорный орган извещение о начале работ – ч. 5 ст. 52 ГрК РФ. Состав извещения – тема отдельной статьи, здесь важно, что оно запускает.

Получив извещение, орган в течение 5 рабочих дней назначает должностное лицо, ответственное за надзор на объекте, – п. 23 Положения № 1087. Не позднее чем через 10 рабочих дней формируется программа проверок на весь срок строительства – ч. 14 ст. 54 ГрК РФ. Для каждого мероприятия в ней указаны вид и предмет, событие-основание, сроки начала и проведения, перечень необходимых документов и должности обязательных представителей.

Программу надзор направляет застройщику, техническому заказчику и подрядчику – п. 22 Положения. Уже в первые 2 недели стройки вы знаете, сколько раз придёт инспектор, на какие этапы и с каким списком документов. В программе корпуса из примера стояли 4 мероприятия: котлован и фундаменты, каркас, инженерные сети, завершение строительства.

Обратная сторона тоже есть, и она стоила корпусу из примера недель: программа привязана к событиям, о переносе которых надзор сам не узнает. Если сроки этапов сместились, контролируемое лицо извещает орган, и в программу в течение 7 рабочих дней вносятся изменения – п. 24 Положения. Условный корпус этот шаг пропустил, и цену пропуска посчитаем в разделе о сроках.

Сначала – о том, что инспектор смотрит между извещением и финалом.

Пока для вас стройка – это график и деньги, для надзора она – предмет из 5 пунктов ч. 3 ст. 54 ГрК РФ. Проверяется соответствие работ, материалов и их результатов проектной документации, наличие разрешения на строительство, соблюдение требований к консервации и требований ч. 2 и 3.1 ст. 52 – и отдельным пунктом соблюдение порядка осуществления строительного контроля.

Последний пункт недооценивают. Надзор проверяет не только конструкции, но и то, как вы сами себя контролируете: ведутся ли журналы, оформлены ли акты, соблюдён ли порядок, установленный для строительного контроля Правительством. Слабый строительный контроль сам по себе становится нарушением, даже когда бетон набрал прочность и геометрия в допуске.

Плановых проверок у строительного надзора нет – п. 18 Положения № 1087, все мероприятия идут по программе проверок либо по внеплановым основаниям закона № 248-ФЗ. Мероприятия принимают 2 формы – документарную и выездную проверку. О проведении мероприятия вас информируют не позднее чем за 24 часа, а подрядная СРО уведомляется за 3 рабочих дня – п. 28 и 30 Положения.

Каждое мероприятие заканчивается актом: если выявлено нарушение, в нём указывается, какое именно обязательное требование нарушено, а к акту добавляется предписание со сроком исполнения – п. 35 и 36. Эти акты и предписания не оседают в архиве инспекции: именно к ним надзор вернётся на итоговой проверке.

Прежде чем дойти до неё, стоит снять один частый страх финала стройки.

Многие заказчики к вводу ждут отдельных визитов пожарных и санитарных инспекторов и закладывают на них время. Для поднадзорных объектов закон устроен иначе: по ч. 5 ст. 54 ГрК РФ при строительстве и реконструкции, за которыми ведётся государственный строительный надзор, федеральный пожарный надзор и санитарно-эпидемиологический контроль не осуществляются вовсе. Не проводится и экологический, хотя здесь исключений больше: морские воды и шельф, особо охраняемые территории, объекты I категории. Если объект в исключения не попал, единственной государственной проверкой стройки остаётся строительный надзор.

Логика в том, что пожарные и санитарные требования уже проверены дважды. Сначала экспертиза оценила проектную документацию на соответствие техническим регламентам, санитарным и пожарным требованиям – п. 1 ч. 5 ст. 49 ГрК РФ, затем надзор всю стройку сверял работы с этой документацией. Отдельной «пожарной приёмки» в такой конструкции не остаётся: соответствие пожарным решениям проекта подтверждает само заключение.

Теперь – к главному событию процедуры.

Когда работы завершены, надзорный орган проводит выездную проверку – ту самую, которую на площадках по привычке называют итоговой. В ГрК РФ и Положении № 1087 слова «итоговая» нет: это выездная проверка по завершении строительства, и дальше мы будем называть её итоговой как устоявшимся именем. Инспекторы оценивают выполненные работы в натуре и по документам – и принимают решение о выдаче заключения либо об отказе.

Правило решения сформулировано в п. 37 Положения № 1087 жёстко и симметрично. Заключение выдаётся, если нарушений при строительстве не было либо они устранены до дня окончания итоговой проверки. В выдаче отказывают, если нарушения к этому дню остались неустранёнными. Промежуточных исходов норма не оставляет.

Обратите внимание, по каким основаниям назначается проверка: ч. 16 ст. 54 называет сразу 2 – п. 5 или п. 6 ч. 1 ст. 57 закона № 248-ФЗ. Пункт 6 – наступление события из программы проверок, то есть завершение строительства, пункт 5 – истечение срока исполнения решения об устранении нарушения. У одноразовой проверки второго основания быть не могло бы: норма прямо рассчитана на повторный выход надзора после отказа и устранения нарушений.

Для корпуса из примера это означает развилку. Успеет команда подтвердить устранение предписания по сетям до окончания итоговой проверки – заключение будет выдано. Не успеет – отказ, устранение, повторная проверка и сдвиг ввода на недели. Исход зависит от документов, и о них стоит поговорить отдельно.

К итоговой проверке на объекте должен лежать комплект документов, который на площадках зовут папкой ЗОС. В нормах такого термина нет, но состав папки – не фольклор: перечень документов для каждого мероприятия, включая итоговое, записан в программе проверок – п. 20 Положения № 1087. Загляните в неё, и вопрос «что готовить» превратится в план.

Ядро комплекта – исполнительная документация, состав которой задан приказом Минстроя № 344/пр: акты освидетельствования скрытых работ и ответственных конструкций, исполнительные схемы, результаты испытаний, документы входного контроля. Рядом – общий журнал работ по приказу № 1026/пр и документы строительного контроля по ПП РФ № 468. Подробный разбор состава – территория отдельных статей, здесь важен принцип: почти всё это создаётся только в моменте.

Смотрите, как нормы связывают папку со временем. Акт освидетельствования составляется до закрытия работ – п. 10 ПП № 468 прямо запрещает последующие работы, пока скрытые не освидетельствованы, – а даты актов должны сходиться с записями журнала. Раздел 6 общего журнала, сведения о государственном строительном надзоре, заполняет и вовсе не участник стройки: записи в него вносит должностное лицо надзорного органа по итогам каждого мероприятия.

Поэтому папка ЗОС формируется с первого дня стройки, а восстановить её задним числом без следов нельзя. У инспекции есть собственная история объекта – акты проверок, предписания, записи в журнале. Комплект, собранный за месяц до ввода, с этой историей неизбежно разойдётся: подписантов нет на объекте, даты не бьются, освидетельствования «проведены» после закрытия конструкций. Такое расхождение – готовое нарушение к итоговой проверке.

Когда папка ведётся с начала, финал процедуры сжимается до считаных недель – и вот из чего они складываются.

Закон нормирует каждый шаг надзора, и цифры полезно знать наизусть – по ним проверяется любой график ввода.

Считаем для корпуса из примера. При известной надзору дате завершения итоговая проверка начинается в пределах 10 рабочих дней, идёт до 10, заключение уходит застройщику ещё за 2. Около месяца календарного времени – таков потолок нормированной части, если папка полна и предписания сняты.

Теперь видно, что стоил пропущенный п. 24. Надзор корпуса не знал о переносе завершения, событие для итоговой проверки не наступило, и нормированные сроки даже не начали течь. Всё ожидание сверх них создала незакрытая обязанность известить – и предписание, к которому вернёмся в разделе об отказе.

Сначала два слова о том, что именно вы получите на руки.

Ожидание бумаги с синей печатью устарело. По п. 38 Положения № 1087 заключение составляется в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной подписью проводивших проверку должностных лиц, утверждается приказом органа и направляется застройщику или техзаказчику через Госуслуги либо информационную систему надзора. Бумага осталась для исключений вроде гостайны.

Сведения о выданном заключении вносятся в реестр информационной системы надзорного органа, а оттуда уходят по межведомственным запросам органу, выдающему разрешение на ввод, – в 3-дневный срок ч. 3.4 ст. 55 ГрК РФ. Носить заключение по инстанциям не нужно: в заявлении о вводе указываются его реквизиты. Для ваших регламентов отсюда следует, что формулировку «передать заверенную копию ЗОС» пора заменять реквизитами заключения.

И отдельная деталь, которую мало кто знает: выданное заключение не вечно – по п. 40 Положения орган отзывает его на основании вступившего в силу решения суда. Случай редкий, но в спорах вокруг самовольных изменений проекта он всплывает.

Остался несчастливый сценарий – когда вместо заключения приходит отказ.

Отказ означает ровно одно: к окончанию итоговой проверки остались неустранённые нарушения. Оформляется решение так же, как заключение, – электронным документом, с направлением в те же 2 рабочих дня. Из него видно, что именно не устранено, и это ваш рабочий план.

Дальше 2 пути, и они не исключают друг друга.

• Первый – устранить нарушения и пройти проверку повторно: основание для повторного выхода надзора прямо заложено в ч. 16 ст. 54.
• Второй – спорить. Досудебная жалоба на решения и действия надзорного органа подаётся по правилам закона № 248-ФЗ и рассматривается в течение 15 рабочих дней – п. 44 Положения, а судебное обжалование отказа предусмотрено п. 39 отдельной строкой.

Выбирая между устранением и спором, считайте время: пока идёт разбирательство, пакет для ввода остаётся неполным, а каждый месяц простоя готового объекта стоит денег. Если нарушение устранимо за 2 недели, устранить его обычно дешевле, чем доказывать, что его не было. Спор оправдан, когда надзор требует того, чего нет в проектной документации, – предмет заключения ограничен ею, и это сильная позиция застройщика.

Когда заключение всё же получено, процедура выходит на финишную прямую.

С заключением на руках вы возвращаетесь в процедуру ввода: реквизиты ЗОС занимают своё место в пакете по ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, заявление уходит в орган, выдавший разрешение на строительство, у того 5 рабочих дней на решение. Причём объект, который надзор вёл всю стройку, повторно не осматривают – прямая норма ч. 5 ст. 55: готовый объект государство осматривает один раз, на итоговой проверке.

Подробно процедура ввода, перечень документов и основания для отказа разобраны в статье о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. Для нашей темы важно её начало: подавать заявление о вводе имеет смысл тогда, когда реквизиты заключения уже существуют. Планировать обе процедуры встык – нормальная практика, планировать их одним событием – ошибка.

И последняя развилка терминов, которая регулярно путает заказчиков при поиске исполнителя.

В выдаче по запросу о ЗОС вы встретите предложения «оформить заключение о соответствии» для узаконивания самовольной постройки. К заключению из ст. 54 ГрК РФ это отношения не имеет. Обнаружив строительство без разрешения, орган госстройнадзора не выдаёт никаких заключений – он в течение 5 рабочих дней направляет в местное самоуправление уведомление о выявлении самовольной постройки – ч. 17 ст. 54.

«ЗОС» из таких предложений – техническое заключение о соответствии постройки строительным нормам, которое частная организация готовит для суда или администрации при легализации. В своей процедуре документ бывает полезен, но заключения надзора не заменяет и дороги к разрешению на ввод не открывает. Если контрагент обещает «получить ЗОС» на объект, строившийся без извещения и надзора, обещание невыполнимо по определению: у надзорного органа нет ни программы проверок, ни истории мероприятий по такому объекту.

Осталось собрать типичные способы потерять на этой процедуре время и деньги.

Работа с надзорными органами и комплектация исполнительной документации – отдельные позиции услуги управления качеством, которую ОМНИКС ГРУПП ведёт на промышленных и коммерческих объектах вместе с функциями технического заказчика или самостоятельно. Поэтому итоговую проверку встречают люди, которые вели объект: извещения и программа проверок с первого дня лежат в одном контуре с журналами и актами.

Механика простая: исполнительная документация комплектуется по ходу работ, предписания отслеживаются до документального снятия, а перед завершением стройки папка сверяется с перечнем из программы проверок. Ведёт это команда управления качеством – ориентировочно 8 профильных специалистов. По данным компании, в 2024 году мы так сопровождали итоговую приёмку дата-центра в Москве – вместе с контролем сроков и управлением качеством строительства.

Честная граница: заключение выдаёт надзорный орган, и повлиять на его решение нельзя. Можно другое – выйти на итоговую проверку без неустранённых нарушений и с папкой, которая сходится с историей проверок. Сопровождение финала заказывают и отдельно, без полного цикла: тогда работа начинается с ревизии предписаний и комплектности, и мы прямо говорим, что успевает закрыться к проверке, а что требует времени.

Ситуация из начала статьи – собирательная, но узнаваемая: путь к заключению срывается там, где за него никто не отвечает, потому что в договоре генподряда его нет, а у застройщика нет людей под него. Если вы выбираете, кому это поручить, задайте один вопрос: где лежит программа проверок объекта и кто закреплён за извещениями в надзор.

Ответ покажет, управляет ли кандидат процедурой или узнает о ней вместе с вами.

Мы прекрасно понимаем, что каждый проект уникален. Поэтому в работе применяем следующие принципы:

Расскажите, что планируете построить, в каком регионе и на какой стадии находится проект. Определим, чем можем быть полезны и с чего начать.