ОЭЗ «Горная Шория»: что статус резидента даёт гостиничному проекту в Шерегеше

ОЭЗ «Горная Шория» – зона туристско-рекреационного типа. Профиль резидентов – туристическая деятельность: гостиницы, апарт-отели, спортивные и сервисные объекты. Работает зона по федеральному закону № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах», как и промышленная ОЭЗ «Кузбасс» в Кемерове и Топках, – о ней на сайте есть отдельный материал.

Ключевые параметры зоны:

• создана постановлением Правительства РФ от 13.02.2025 № 155,
• территория – 1 497 га в секторах B, D, E, F курорта Шерегеш, по данным инвестиционного портала области,
• заявленный объём инвестиций – 41,5 млрд ₽, по сообщениям СМИ при создании зоны, февраль 2025 года,
• инфраструктура – регион принял обязательство построить инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру зоны в период до 2029 года, направив на это не менее 2 083 млн ₽ областного бюджета, – по сообщениям СМИ со ссылкой на постановление № 155,
• управляющая компания – АО «ОЭЗ Кузбасса», та же, что управляет промышленной зоной региона.

Порог входа – отличие, которое стоит увидеть сразу. Обязательного минимального объёма инвестиций для резидента туристической зоны нет: «Режим ОЭЗ не требует обязательных минимальных инвестиций со стороны резидентов», – формулировка инвестиционного портала области. Для сравнения: вход в промышленную ОЭЗ начинается со 120 млн ₽. Практический порог задаёт экономика курортной стройки – и сопровождение. Если в проекте от 100 млн ₽ инвестиций и (или) от 10 млн ₽ собственных средств, а создаваемых рабочих мест не меньше 10, агентство берёт такой проект в «одно окно». Когда проект меньше порога сопровождения, вход в режим остаётся открытым, а переговоры о лоте начинаются с управляющей компании зоны.

Дальше – во что статус резидента превращается в деньгах: сначала налоги, затем аренда земли.

Налоговый пакет зоны рассчитан на длинный проект. Сроки льгот здесь измеряются десятилетиями, а не тремя годами.

Землю в зоне резидент получает в аренду у управляющей компании. Годовой платёж считается по формуле: кадастровая стоимость участка × 2 % × понижающий коэффициент 0,01. Срок применения коэффициента зависит от капитальных вложений проекта.

Масштаб, на который рассчитана зона, виден по первому соглашению. В августе 2025 года статус резидента получило ООО «Космос Отель Шерегеш». По сообщению администрации Правительства Кузбасса, проект включает пятизвёздочную гостиницу на 216 номеров, апарт-отели на 5 166 гостей, спа-комплекс, сноупарк и хаски-парк. Заявленные инвестиции – более 63,9 млрд ₽, площадь застройки – 190,7 тыс. м², срок реализации – до 2037 года.

К августу 2026 года на сайте управляющей компании значатся три резидента с 371 заявленным рабочим местом. Свободные лоты в секторах и состав действующих резидентов уточняются в агентстве. Эти данные меняются быстрее любой статьи.

Для вашего проекта соседство с якорным резидентом такого масштаба – фактор двоякий. С одной стороны, параллельная большая стройка догружает дороги и подрядную базу района. С другой – именно под неё регион строит сети и инфраструктуру зоны, которыми пользуется каждый следующий резидент.

Что льготы зоны дают проекту обычного гостиничного масштаба, покажет расчёт.

Вернёмся к условному апарт-отелю. В расчёте работают его вложения – 1,1 млрд ₽ – и три условных параметра: кадастровая стоимость участка 60 млн ₽, стоимость основных средств 900 млн ₽, налогооблагаемая прибыль 120 млн ₽ в год. Все числа приведены для порядка величин – они показывают механику режима, а не прогноз конкретного объекта.

Оценка по имуществу – верхняя: налог считается от остаточной стоимости, и по мере амортизации сумма без льготы снижалась бы сама. Сумма дельт таблицы за первые 10 лет – около 455 млн ₽ без поправки на амортизацию, с ней – порядка 350–400 млн ₽, около трети собственных вложений. Для проекта на 300–800 млн ₽ механика не меняется: дельты по имуществу и прибыли следуют за масштабом, а ступень срока аренды – в таблице выше. Ставки в расчёте – по данным портала области и управляющей компании. Итог реального проекта зависит от структуры активов, момента выхода на прибыль и порядка отсчёта льгот – о нём ниже.

Раздел, которого нет в описаниях льгот: как статус резидента ложится на календарь капитального строительства в горах. У гостиничного объекта в Шерегеше этот календарь имеет три особенности.

Момент входа в зону тоже ложится на календарь стройки: если компания получает статус до начала проектирования, точки подключения и требования секторов закладываются в проект с первого листа. Когда проект уже начерчен под другой участок, посадка на лот зоны становится отдельной работой – её проверяют до экспертизы, а не после.

Льготы ложатся на этот календарь неравномерно. Пока идёт стройка, работают аренда с коэффициентом 0,01 и нулевой земельный налог. Но у земельной льготы срок 5 лет: если стройка занимает 2–3 года, большая часть срока сгорает ещё до открытия. Льгота по имуществу начинает приносить деньги с появлением объекта, по прибыли – с появлением прибыли. Порядок отсчёта пятилетки нулевой ставки задаёт областной закон.

От этого порядка зависит, сколько льготных лет придётся на операционную фазу вашего проекта, – этот вопрос стоит первым в списке к агентству ниже.

Путь к статусу резидента административный. В Кузбассе он собран в одну точку входа. ГКУ «Инвестиционное агентство Кузбасса» ведёт сопровождение инвестиционных проектов по принципу «одного окна» безвозмездно – регламент закреплён постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 13.04.2017 № 154. Порог сопровождения – инвестиции от 100 млн ₽ и (или) собственные средства от 10 млн ₽, не менее 10 создаваемых рабочих мест. Гостиничный проект масштаба условного апарт-отеля – 1,1 млрд ₽ – проходит порог с запасом.

Как это устроено по шагам:

• вы подаёте заявление с описанием проекта, календарным планом и бизнес-планом по форме регламента – через инвестиционный портал или на info@investkuzbass.ru,
• сроки закреплены регламентом: 3 рабочих дня – проверка комплекта, 2 дня – назначение персонального куратора, 5 дней – «дорожная карта» проекта,
• по вопросам статуса резидента агентство работает в связке с управляющей компанией АО «ОЭЗ Кузбасса» (info@oez-kuzbass.ru) и Министерством экономического развития Кузбасса – заявка резидента, соглашение об осуществлении деятельности, параметры лота,
• дальше агентство закрывает административную часть: статусы и режимы, меры поддержки, взаимодействие с органами власти, содействие в технологическом присоединении.

Управление строительством – функции технического заказчика, координация проектирования и закупок, строительный контроль, график и бюджет – ведёт оператор инвестпроекта. Агентство работает с операторами комплексно, поэтому административная часть и стройка движутся в одном контуре. Обратиться можно любым из двух путей: напрямую в агентство или через оператора – они не исключают друг друга. Подробнее о работе с регионом – на странице Кузбасса.

Первая встреча даёт больше, когда вопросы к ней собраны заранее.

Обязательства региона и ставки зафиксированы постановлением № 155 и областными законами. Рабочие детали под конкретный проект агентство даёт адресно.

С чем прийти на первую встречу:
• порядок отсчёта льготы по налогу на прибыль для резидента ОЭЗ – с какого периода считается пятилетка 0 %,
• реквизиты областного закона о ставках УСН 1 % и 5 % для резидентов – применимость зависит от федеральных лимитов и структуры выручки,
• порядок и сроки получения статуса: рассмотрение заявки резидента и состав обязательств по соглашению об осуществлении деятельности,
• свободные лоты в секторах B, D, E, F, их кадастровая стоимость и точные границы зоны,
• график строительства сетей по вашему лоту: точки подключения, мощность, сроки техприсоединения,
• градостроительные требования к застройке секторов и состав документации для проектирования,
• действующий состав резидентов и планы соседних строек – для координации логистики,
• операционная статистика курорта по сезонам – турпоток и загрузка средств размещения – для доходной части финансовой модели.

Контакты: ГКУ «Инвестиционное агентство Кузбасса» – agency.keminvest.ru, info@investkuzbass.ru, +7 (3842) 900–181. Адрес: г. Кемерово, бульвар имени академика Л. С. Барбараша, зд. 1, оф. 312.