Авторский надзор в строительстве: как он устроен

Дальше мы разберём порядок по шагам — от договора до хранения журнала, по ходу возвращаясь к одной стройке, на которой всё было сделано добросовестно, кроме одного.

Проект прошёл экспертизу, началась стройка – и с этого момента документация живёт отдельно от автора. Решения, за которыми стоят расчёты, исполняют люди, этих расчётов не видевшие. Авторский надзор возвращает автора в процесс: разработчик проектной документации следит, чтобы при строительстве соблюдались её требования.

Держится вся конструкция на договоре. Надзор ведётся на основании договора между застройщиком или техническим заказчиком и лицом, осуществляющим авторский надзор. Если надзор поручен собственному подразделению застройщика, договор заменяет организационно-распорядительный документ. Почему такая заметная функция опирается на договор, а не на прямое предписание закона, видно из самого закона.

Поищите авторский надзор в Градостроительном кодексе — отдельной статьи вы не найдёте. Единственное место, где кодекс выводит проектировщика на площадку, — третье предложение части 2 статьи 53 ГрК РФ: «Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации».

В этой фразе две несущие детали. «По своей инициативе» — общего требования вести авторский надзор в кодексе нет, решение остаётся за заказчиком стройки. А стоит фраза в статье о строительном контроле: кодекс описывает участие проектировщика как один из ручьёв контроля, а весь порядок — журнал, формы, задания — отдаёт своду правил.

Отсюда и путаница, с которой начинается большинство споров: раз обе проверки живут в одной статье закона, их считают одной работой. Граница между ними при этом проходит вполне определённо.

На площадке обе функции работают одновременно, и внешне они похожи: специалист приезжает, смотрит работы, пишет замечания. Различие лежит в том, кто смотрит и на что.

Критерий одним предложением: контроль отвечает на вопрос «построено ли по документации и по правилам», авторский надзор – «осталось ли построенное тем, что рассчитал автор». Первый сверяет исполнение, второй охраняет замысел.

Вернёмся к корпусу из примера. Расхождение с проектом инженер контроля зафиксировать мог – и при письме заказчика на руках счёл вопрос согласованным. Оценить же, выдержит ли другой профиль расчётные нагрузки, контроль не вправе в принципе: это вопрос к автору расчётной схемы, а его на площадке не было. Как устроен сам строительный контроль, мы разобрали отдельно: порядок по постановлению № 468 и состав работ контроля. Остался вопрос, который решается до всякого договора: обязателен ли надзор вообще.

Обязателен ли авторский надзор при строительстве – зависит от того, что вы строите, и честный разбор здесь короче мифов вокруг него.

Жёсткое требование одно. Для опасных производственных объектов действует пункт 3 статьи 8 федерального закона от 21 июля 1997 года № 116-ФЗ: в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, технического перевооружения, консервации и ликвидации такого объекта «организации, разработавшие соответствующую документацию, в установленном порядке осуществляют авторский надзор». Там же, пунктом 2, закреплено, что отклонения от проектной документации опасного производственного объекта не допускаются, и что изменения в неё подлежат экспертизе. На таком объекте авторский надзор – обязанность, и исполнять её должен именно разработчик документации.

Про особо опасные, технически сложные и уникальные объекты часто пишут «надзор обязателен». Это неточно: они названы в сфере применения свода правил, но сфера документа и обязанность – разные вещи. Обязанность рождается из отраслевого закона, как на опасных производственных объектах, либо из договора. Для остального капитального строительства решение принимает застройщик, и взвешивается оно просто: стоимость надзора против стоимости вскрытия и переделки того, что закроют на следующей неделе. Принятое решение сразу упирается в следующий вопрос – кому надзор можно поручить.

Первый ответ очевиден: автор проекта. Норма точнее и заметно шире, чем принято пересказывать.

По пункту 3.5 СП 246 лицо, осуществляющее авторский надзор, – это разработчик проектной документации, состоящий в СРО в области архитектурно-строительного проектирования. Но тем же пунктом допущено иное лицо – при наличии согласия проектной организации. Отдельно, пунктом 4.5, застройщику разрешено с согласия разработчика проекта привлекать к надзору того, кто готовил рабочую документацию. А если надзор ведёт собственное подразделение застройщика, основанием служит организационно-распорядительный документ.

Конструкция с согласием – механизм на случай, когда автор проекта недоступен: организация ликвидирована, договор расторгнут, объект перепроектировался. Работает она в обе стороны. Заказчик получает законного исполнителя, но исполнитель принимает на себя оценку чужих расчётов – и добросовестный начнёт с изучения документации, а не с выезда. Ответственность при этом не размывается: даже поручив отдельные виды работ третьим лицам, лицо, осуществляющее надзор, отвечает за качество их исполнения.

Конкретных людей на объект назначает приказ, а не договор: лицо, осуществляющее надзор, определяет ответственного работника или группу своим распорядительным документом.

Первая – форма. СП 246 предусматривает постоянный надзор, с присутствием на объекте в ежедневном режиме, и периодический, где периоды присутствия определяет договор. Форма выбирается договором и напрямую задаёт бюджет: ежедневное присутствие и серия выездов – разные объёмы рабочего времени.

Вторая – механизм заданий. По приложению А к СП 246 задание составляется на каждого работника группы надзора, направляемого на площадку, и подписывается руководителем группы.

В задании 4 позиции: конструкции и решения, подлежащие освидетельствованию в этот визит, приёмки, в которых работник участвует, поручение проверить устранение замечаний прошлых проверок и другие поручения. Из устройства этого документа виден характер работы: задание выписывается на выезд, а не на проект. Авторский надзор – серия адресных визитов с накоплением результата, и договор должен задать их логику: график, порядок вызова, сроки реагирования. Что происходит внутри каждого визита, свод правил тоже расписал.

Со стороны выезд выглядит как обход с блокнотом. Перечень функций в разделе 5 СП 246 конкретнее – в нём 10 позиций, и по ним удобно проверять исполнителя.

Две функции из перечня обычно упускают. Надзор вправе проверить соответствие рабочей документации проектной — полезно, когда рабочую документацию готовил другой исполнитель. И надзор решает, нужен ли на объекте геодезический мониторинг осадок и деформаций оснований по СП 305.1 325 800.2017 — вопрос, который без автора расчётов повисает в воздухе. Самая же чувствительная из функций — участие в освидетельствовании скрытых работ, и у неё своя логика сроков.

Самые дорогие пропуски авторского надзора случаются там, где работы закрываются следующими, а не в конце стройки. Скрытые работы свод правил определяет через недоступность: после начала последующих работ проверить их можно только разборкой или повреждением сделанного.

Поэтому график выездов в договоре привязывается к этапам закрытия работ, а не к календарю. СП 246 закладывает и страховку от смещения сроков: если фактический ход работ разошёлся с календарным планом, застройщик или технический заказчик обязан в предусмотренные договором сроки сообщить, что работы к освидетельствованию не готовы или готовы раньше, и согласовать новые даты выезда. Эта обязанность – условие работоспособности всей схемы: неизвещённый надзор физически не успевает к закрытию. Для сравнения: в строительном контроле подрядчик извещает заказчика о готовности скрытых работ за 3 рабочих дня по ПП № 468, а в авторском надзоре срок извещения задаёт только договор.

На корпусе из примера прогоны закрывает кровельный пирог. Оценить замену профиля можно было в короткое окно между письмом подрядчика и началом монтажа кровли – после него проверка стоит уже вскрытия. Окно прошло, и дальше историю решала документация.

Результат надзора у вас спросят документом, а не рассказом. Основной документ – журнал авторского надзора, форма которого приведена в приложении Б к СП 246.

Форма рекомендуемая, формат А4, и устроена она из 6 листов:
• титульный лист с реквизитами объекта, застройщика и лица, осуществляющего надзор,
• перечень подрядных организаций,
• список работников, ведущих надзор, с реквизитами документа о полномочиях каждого,
• регистрационный лист посещений – дата и время приезда и отъезда, подпись представителя застройщика,
• учётный лист выявленных нарушений – с согласованной датой устранения и отметкой об устранении,
• учётный лист участия в освидетельствованиях, включая графу о несоответствии рабочей документации проектной.

У журнала 3 участника, и на разделении их ролей чаще всего спотыкаются. Заполняет журнал лицо, осуществляющее авторский надзор. Запись о результатах удостоверяется 3 подписями: застройщика или технического заказчика, лица, осуществляющего строительство, и лица, ведущего надзор. Каждое посещение площадки регистрируется, записи о нарушениях излагаются со ссылками на разделы проектной документации.

Хранится журнал не у того, кто его ведёт. Застройщик или технический заказчик передаёт журнал лицу, осуществляющему строительство, и тот держит его на площадке до окончания стройки – журнал должен быть доступен там, где идут работы. После окончания строительства журнал переезжает на хранение к застройщику: спросят его потом у вас, а не у проектировщика.

Даже безупречный журнал не работает, если его не видно из остальной документации стройки. А видно его из двух мест, и оба места заказчики регулярно пропускают.

Первое – общий журнал работ по приказу Минстроя от 2 декабря 2022 года № 1026/пр, действующему до 1 сентября 2029 года. В его форме предусмотрено поле уполномоченного представителя лица, осуществляющего подготовку проектной документации, а раздел 2 ведёт перечень специальных журналов и журналов авторского надзора. Журнал надзора регистрируется там в день передачи застройщику или техническому заказчику. Проверяющий открывает общий журнал и по разделу 2 сразу видит, вёлся ли на объекте авторский надзор. Эта проверка доступна и вам – она занимает минуту.

Второе – состав исполнительной документации по приказу Минстроя от 16 мая 2023 года № 344/пр. В его перечне 13 позиций, и позиция 9 принимает исполнительные схемы, отражающие выполненные отступления от проектной документации, – но только «согласованные с проектировщиком». Состав документации признаёт единственный способ легализовать отступление, и подпись заказчика в этом способе не участвует.

Это и есть точка, в которую упёрлась история с прогонами: схема с отступлением есть, согласования автора нет, а заменить его письмом заказчика перечень не позволяет. Документация, которая полгода выглядела полной, оказалась с дырой ровно в том месте, где не было надзора.

Штатный порядок короткий, и сила его в том, что каждый шаг оставляет запись. Надзор фиксирует нарушение в журнале со ссылкой на раздел проектной документации и согласовывает с застройщиком дату устранения. Лицо, осуществляющее строительство, обязано выполнить требования об устранении – эта обязанность записана в СП 246 прямо. Устранение подтверждается отметкой в том же учётном листе.

Если отступление хотят сохранить, оно перестаёт быть вопросом площадки и становится изменением документации. Для опасных производственных объектов путь один: изменения в проектную документацию подлежат экспертизе по статье 8 116-ФЗ. Для остальных объектов необходимость повторной экспертизы определяется по правилам статьи 49 ГрК РФ – это проверяется отдельно, по составу затронутых решений.

Чего в перечне функций надзора нет – полномочия останавливать работы. Остановка – инструмент строительного контроля и застройщика. Задача авторского надзора другая: зафиксировать несоответствие письменно, объяснить последствия и не подписывать то, чего автор не считал. Согласование задним числом, «чтобы закрыть вопрос», переносит ответственность за чужое решение на того, кто подписал. Подписали вы – отвечать вам. И ещё одну вещь стоит проверить до любого спора: на какую редакцию правил опирается ваш договор.

Если ваш договор на авторский надзор кочует из проекта в проект с прежних лет, в нём почти наверняка стоит мёртвая ссылка. СП 246.1325800.2023 – пересмотр СП 246.1325800.2016: старая редакция утратила силу, новая действует с 10 февраля 2024 года.

Ссылка на редакцию 2016 года сама по себе работ не обесценивает, но каждому проверяющему и каждому оппоненту в споре она дарит готовое формальное замечание. Заодно с договором стоит перевыпустить шаблоны заданий и журнала – приложения А и Б новой редакции отличаются от прежних. Обновлённый договор – удобный момент пересобрать и его денежную часть.

ОМНИКС ГРУПП выполняет функции технического заказчика – а по Градостроительному кодексу именно застройщик или технический заказчик привлекает проектировщика на площадку. Поэтому организация авторского надзора входит в наш контур управления проектом: договор с проектной организацией, где зафиксированы форма надзора, разделы и сроки реагирования, график выездов, увязанный с графиком производства работ, и порядок извещения о готовности скрытых работ к закрытию.

Дальше работает связка с документацией. Журнал авторского надзора регистрируется в разделе 2 общего журнала работ, группа управления качеством – ориентировочно 8 человек по направлениям работ – комплектует исполнительную документацию, и отступления уходят проектировщику до монтажа, а не после. Предложение подрядчика о замене решения попадает автору расчётов в то короткое окно, когда оценка ещё не требует вскрытия.

Честная граница: сам надзор ведёт проектная организация, и ОМНИКС ГРУПП её не подменяет. Наша работа в том, чтобы функция была заказана вовремя, выезды совпадали с закрытием работ, а каждая запись в журнале имела продолжение – отметку об устранении или оформленное изменение документации.

История с прогонами из начала статьи собирательная, но узнаваемая: разрыв возникает там, где замену обсуждают двое – подрядчик и заказчик, а оценить её может только третий. Если вы выбираете исполнителя надзора, один вопрос на первой встрече скажет больше любой презентации: как исполнитель узнаёт о готовности работ к закрытию. Ответ «по графику» означает, что узнает он слишком поздно.

Мы прекрасно понимаем, что каждый проект уникален. Поэтому в работе применяем следующие принципы:

Расскажите, что планируете построить, в каком регионе и на какой стадии находится проект. Определим, чем можем быть полезны и с чего начать.